华泰证券：北京828细则树立城市标准

2026-09-28 · jiagusuo.com

华泰证券：北京828细则树立城市标准 2026年9月24日，北京市住房城乡建设委、市规划自然资源委、国家金融监督管理总局北京监管局、市住房资金管理中心联合印发了《本市贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》。北京成为828新政后，首个出台地方现房销售制度细则的城市。文件共6条内容：全面加强预售管理、有序实施现房销售、推行主办 银行 制度、完善商

华泰证券：北京828细则树立城市标准

2026年9月24日，北京市住房城乡建设委、市规划自然资源委、国家金融监督管理总局北京监管局、市住房资金管理中心联合印发了《本市贯彻落实<关于完善商品住房销售制度的通知>的实施意见》。北京成为828新政后，首个出台地方现房销售制度细则的城市。文件共6条内容：全面加强预售管理、有序实施现房销售、推行主办 银行 制度、完善商品住房信贷管理、优化土地供应管理、着力规范 房地产 市场秩序。相对中央文件，北京文件具备了更多可执行的操作标准，也为后续其他城市细则出台带来了范本。

北京细则明确更多操作细节以及量化指标

1、明确“封顶”定义。北京细则明确单体 建筑 应完成主体结构封顶，还需出具项目建设单位、勘察、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程验收记录》。2、明确现房销售定金比例。北京细则明确现房销售一般收取不超过总房价款1%的定金。3、土地款可延期支付。北京细则明确，2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。

新老划断层面，部分在途项目获得一定过渡期

市场较为关注在途项目是否严格按照828时间进行新老划断，北京细则给予了一定过渡期。新老项目主要区分点为：是否为2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目。三类项目可以按老预售政策执行：1、2026年8月28日前已经取得“工规证”未获得预售证项目；2、该时点前已拍地但未取得“工规证”项目（各区政府确保能够按时建成交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市级部门备案后，在2027年底前仍可按原有预售条件申请预售）；3、该时点前已拍地的历史遗留问题项目。北京细则在保证顺利交付的前提下给予一定宽容度，更考验区政府责任，同时由于828之后取得预售证项目竣备后才发放按揭贷款，意味着即使执行老预售政策，房企现金回款现金流也难再回到从前。

北京细则基本贯彻了中央文件思路，但还有部分可能会影响房企现金流的细节没有提到，后续可能需要关注具体执行过程中的落实：1、是否能用保函置换预售资金监管账户中的部分资金2、是否可以将预售范围内的楼栋预征税款调整为竣备后据实征收3、是否可以按最小交付单元进行竣工验收这些政策每一点内容都会影响房企项目的现金流，从而影响项目IRR。

销售制度改革重构房企商业模式，我们建议在板块充分调整后把握结构性投资机会。

测算与实际存在偏差：我们基于模拟项目搭建了简化的季度现金流模型，利用该模型进行了诸多测算。但我们的模拟项目可能并不适用于所有房企，部分假设可能过度简化或有失偏颇，IRR计算本身的稳健性较低，都可能导致最终测算结果出现误差。此外，本报告的测算仅基于当前政策文件内容，后续还可能根据各地细则进行调整。

地产政策波动的风险：地产相关的货币和财政政策、因城施策的调控政策存在不确定性，在房地产发展新模式的框架下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的基础性制度存在调整优化的可能，现房销售政策的地方执行细则尚未明确，都可能对房地产行业和房企经营造成扰动。

地产量价复苏不及预期的风险：今年以来重点城市二手房成交量和房价表现有所改善，但若经济环境的复苏程度、居民预期的修复情况、已出台政策的落地效果不及预期，地产基本面的复苏程度和持续性也存在不及预期的可能。

部分房企面临经营风险：若地产基本面复苏低于预期、现房销售推进力度超预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。

研报《北京828细则树立城市标准》2026年9月27日

陈慎 分析师 S0570519010002 | BIO834

刘璐 分析师 S0570519070001 | BRD825

股票频道更多独家策划、专家专栏，免费查阅>>